自宅・持ち家を事務所にする場合の経費｜減価償却と固定資産税

持ち家を事務所にすると何が経費になる？

持ち家を事務所として使う場合、自宅にかかる費用の一部を事業の経費にできます。賃貸の場合は家賃を按分しますが、持ち家には家賃がない代わりに、別の費用が按分の対象になります。

持ち家で経費にできる主なものは、建物の減価償却費・固定資産税（都市計画税）・火災保険料・住宅ローンの利息です。これらを、事業で使う割合に応じて経費計上します。賃貸との違いは大きいので、混同しないよう注意しましょう。経費全体の考え方は経費の完全ガイドで体系的に解説しているので、まずそちらで基礎を押さえておくとスムーズです。

持ち家の事業按分の考え方と計算方法

持ち家の費用を経費にするには、まず事業割合（事業按分の割合）を求めます。最も一般的なのは、床面積で按分する方法です。

事業割合は、床面積のほか、使用時間で按分する方法もあります。いずれの場合も、根拠を明確にして記録を残しておくことが重要です。事業割合を高くしすぎると税務調査で否認されるリスクがあるため、実態に合った合理的な割合にしましょう。経費にできるかどうかの線引きは経費の判断基準で詳しく解説しています。

建物の減価償却費の計算【持ち家特有】

持ち家を事務所にする場合の最大のポイントが、建物の減価償却費です。これは賃貸では発生しない、持ち家特有の経費です。建物の取得費を、耐用年数にわたって少しずつ経費にしていきます。

注意点として、減価償却の対象は建物だけで、土地は対象になりません。土地は使っても価値が減らないと考えられるためです。また、事業用として使う場合の耐用年数は、法定耐用年数（木造22年、鉄骨造、鉄筋コンクリート造47年など）をそのまま使います。個人事業主は定額法で計算します。

固定資産税・火災保険料の按分

固定資産税（および都市計画税）も、事業で使う割合に応じて経費にできます。毎年送られてくる納税通知書の税額に、事業割合を掛けて計算します。

たとえば、年間の固定資産税が12万円で事業割合が25%なら、12万円 × 25% ＝ 3万円が経費になります。火災保険料・地震保険料も同様に、事業割合分を経費にできます（ただし地震保険料は、居住用部分が地震保険料控除の対象になるため、二重に使わないよう区分が必要です）。これらの計算根拠となる資料は必ず保存しておきましょう。経費にできるものの具体例は経費にできるもの一覧で確認できます。

住宅ローン利息は経費・元本は経費にならない

住宅ローンを支払っている場合、その扱いには注意が必要です。経費にできるのは利息部分だけで、元本の返済は経費になりません。

これは、元本の返済が「借りたお金を返している」だけであり、費用ではないためです。一方、利息は資金を借りるためのコストなので、事業割合分を経費にできます。たとえば、年間のローン利息が30万円で事業割合が25%なら、30万円 × 25% ＝ 7.5万円が経費になります。元本部分を経費にしてしまうミスが多いので、返済額のうち利息と元本を明確に分けて処理しましょう。

住宅ローン控除との関係【有利不利の判断】

持ち家を事務所にするとき、見落としてはいけないのが住宅ローン控除との関係です。事業割合を大きくすると、住宅ローン控除が使えなくなったり、減ったりする場合があります。

住宅ローン控除を受けるには、床面積の2分の1以上を居住用にしている必要があります。事業用の割合が半分を超えると、控除そのものが受けられません。また、居住用部分が2分の1以上であっても、事業用部分は控除の対象外となるため、事業割合が大きいほど控除額は減ります。

住宅ローン控除は税額から直接差し引かれる（税額控除）ため、節税効果が大きい制度です。一方、経費は所得を減らす効果にとどまります。どちらが有利かはローン残高や所得によって変わるため、慎重な判断が必要です。判断に迷う場合は節税を税理士に依頼すべきかも参考にしてください。

業種別の事業割合の考え方

持ち家の事業割合は、業種や働き方によって妥当な水準が変わります。在宅で長時間働く業種ほど、事業割合を高く設定しやすくなります。

たとえば、自宅で常時作業するWebデザイナーやライターはPC作業用のスペースが中心となり、来客がある士業やサロンは応接・施術スペースの分も含められます。逆に、外回りが中心で自宅は事務処理のみという場合は、事業割合は低めになります。いずれも実態に即した割合にすることが大切です。自分の業種での経費の考え方は業種別の確定申告ガイドで確認しておくとよいでしょう。どこまで経費に計上できるかは経費はいくらまで計上できるかもあわせてご覧ください。

持ち家経費でよくある失敗

持ち家の経費処理は、賃貸より複雑なため、ミスが起きやすい論点です。実務でよく見かける失敗を挙げます。

• 住宅ローンの元本まで経費にしてしまう（利息のみが正解）
• 土地まで減価償却の対象にしてしまう（建物のみが対象）
• 建物の減価償却費を計上し忘れる（持ち家最大の経費を見逃す）
• 事業割合を高く設定しすぎて、税務調査で否認される
• 住宅ローン控除との有利不利を考えずに経費計上してしまう

これらはいずれも、知らないことで損をしたり、リスクを抱えたりするケースです。持ち家特有の論点は専門知識が必要なので、不安があれば早めに専門家へ相談しましょう。

自分でやる vs 税理士に任せる

持ち家の減価償却や住宅ローン控除との調整は、賃貸の家賃按分より格段に難しい論点です。判断を誤ると、節税機会を逃したり、追徴課税のリスクを負ったりします。判断の目安を整理します。

持ち家で開業して間もない、減価償却の計算に自信がない、住宅ローン控除との兼ね合いで迷う、という方は、税理士への依頼を検討する価値があります。費用対効果は前述の節税記事もあわせてご覧ください。

弊所の持ち家経費サポート実例

確定申告ドットコムでサポートした、持ち家の経費処理まわりの実例を紹介します（守秘のため一部内容を変えています）。

実例1：年商1,200万円の在宅ライター（料金：年79,800円）

持ち家なのに建物の減価償却費を計上しておらず、経費を取りこぼしていたケース。建物2,000万円・木造・事業割合20%で減価償却費を計算し、毎年約18万円を新たに経費計上。住宅ローン利息の按分も加え、適正に所得を圧縮しました。

実例2：年商900万円の自宅サロン経営者（料金：年59,800円）

住宅ローンの元本まで経費に入れていたケース。償還予定表をもとに利息と元本を分け、利息のみを事業割合で按分するよう修正。固定資産税・火災保険も正しく按分し、税務調査でも説明できる処理に整えました。

実例3：年商1,500万円の税理士兼コンサルタント（料金：年99,800円）

事業割合を高く設定して住宅ローン控除が大幅に減っていたケース。控除期間中は事業割合を実態の範囲で抑え、控除を優先する形に調整。控除期間と経費計上のバランスを最適化し、トータルの手取りを改善しました。

よくある質問

まとめ

持ち家を事務所にする場合は、建物の減価償却費・固定資産税・火災保険料・住宅ローンの利息を、事業割合に応じて経費にできます。減価償却の対象は建物のみで土地は対象外、住宅ローンは利息のみが経費で元本は対象外です。さらに、事業割合を大きくすると住宅ローン控除が減るため、控除期間中は有利不利の比較が欠かせません。賃貸とは違う持ち家特有の論点が多く、計算も複雑です。持ち家の経費処理に迷ったときは、確定申告ドットコムが減価償却の計算から住宅ローン控除との調整、記帳・申告まで丸ごとサポートします。